Le tabelle millesimali sono il cuore della ripartizione delle spese in condominio. Determinano quanto ogni proprietario deve contribuire alle spese comuni e, di conseguenza, sono spesso al centro di controversie e contenziosi.
Eppure, secondo la nostra esperienza, oltre il 40% dei condomini italiani utilizza tabelle millesimali errate, obsolete o mai formalmente approvate. Un problema che genera ingiustizie, conflitti e, nei casi peggiori, cause legali che durano anni.
Perché questa guida è importante
Comprendere le tabelle millesimali non è solo una questione tecnica: è fondamentale per garantire equità tra i condomini e prevenire contenziosi costosi. In questa guida troverai tutto quello che serve sapere, dalla teoria alla pratica.
Cosa Sono le Tabelle Millesimali#
Le tabelle millesimali sono documenti che esprimono in millesimi (su base 1.000) il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio.
In parole semplici: se un appartamento ha 100 millesimi, significa che rappresenta il 10% del valore complessivo del condominio (100/1000 = 10%).
A cosa servono#
Le tabelle millesimali servono per:
- Ripartire le spese comuni tra i condomini
- Calcolare i quorum per le delibere assembleari
- Determinare le maggioranze necessarie per le votazioni
- Definire i diritti sulle parti comuni
Fondamento giuridico#
Le tabelle millesimali trovano fondamento negli articoli:
- Art. 1118 c.c.: diritti dei partecipanti sulle parti comuni proporzionali al valore delle proprietà
- Art. 1123 c.c.: ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà
- Art. 68 disp. att. c.c.: obbligo di indicare il valore proporzionale di ciascuna unità
Il principio fondamentale
Il criterio base è che ogni condomino partecipa alle spese comuni in proporzione al valore della sua proprietà rispetto all'intero edificio. Le tabelle millesimali traducono questo principio in numeri.
Le Diverse Tipologie di Tabelle Millesimali#
Non esiste una sola tabella millesimale. A seconda delle caratteristiche del condominio, possono essere necessarie diverse tabelle per ripartire correttamente le spese.
Tabella A - Proprietà Generale#
È la tabella principale, calcolata sul valore delle singole unità immobiliari. Si usa per:
- Spese generali di amministrazione
- Compenso amministratore
- Assicurazione fabbricato
- Spese legali generali
- Manutenzione parti comuni generali (facciata, tetto, fondamenta)
Criteri di calcolo:
- Superficie dell'unità
- Altezza interna
- Orientamento e luminosità
- Piano
- Destinazione d'uso
Tabella B - Scale e Ascensore#
Disciplinata dall'art. 1124 c.c., prevede un criterio misto:
- 50% in base ai millesimi di proprietà
- 50% in base all'altezza del piano
Questo perché chi abita ai piani alti usa maggiormente scale e ascensore.
Esempio pratico:
| Piano | Millesimi proprietà | Quota altezza | Quota finale |
|---|---|---|---|
| Piano terra | 150 | 0 | 75 |
| 1° piano | 200 | 50 | 150 |
| 2° piano | 200 | 100 | 200 |
| 3° piano | 200 | 150 | 250 |
| 4° piano | 150 | 200 | 275 |
| Attico | 100 | 250 | 300 |
Tabella C - Riscaldamento#
Per i condomini con riscaldamento centralizzato, la tabella C ripartisce i costi in base a:
- Volume riscaldato dell'unità
- Posizione (appartamenti intermedi vs angolari)
- Esposizione (nord vs sud)
- Superficie radiante installata
Importante
Dal 2017 è obbligatoria la contabilizzazione individuale del calore (D.Lgs. 102/2014). La tabella C serve ora principalmente per la quota fissa (30-50% del totale), mentre la quota variabile dipende dai consumi effettivi.
Tabella D - Acqua#
Se il condominio non ha contatori individuali, la tabella D ripartisce i costi dell'acqua in base a:
- Numero di occupanti (criterio prevalente)
- Superficie dell'unità
- Destinazione d'uso
Altre Tabelle Specifiche#
A seconda delle caratteristiche del condominio, possono esistere:
- Tabella Portineria: per chi usufruisce del servizio
- Tabella Giardino: per la manutenzione delle aree verdi
- Tabella Autorimessa: per i box e posti auto
- Tabella Lastrico Solare: per i lastrici ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.)
Come Si Calcolano le Tabelle Millesimali#
Il calcolo delle tabelle millesimali è un'operazione tecnica che richiede competenze specifiche. Vediamo i criteri e le metodologie utilizzate.
I Parametri di Calcolo#
Per calcolare i millesimi di un'unità immobiliare si considerano:
1. Superficie Reale
La superficie calpestabile dell'unità, esclusi muri perimetrali. Include:
- Stanze abitabili
- Corridoi e disimpegni
- Bagni e cucina
- Ripostigli interni
2. Coefficienti Correttivi
La superficie viene moltiplicata per diversi coefficienti:
Coefficiente di destinazione:
| Destinazione | Coefficiente |
|---|---|
| Abitazione | 1,00 |
| Ufficio | 0,90 - 1,00 |
| Negozio | 0,85 - 1,10 |
| Box auto | 0,40 - 0,60 |
| Cantina | 0,25 - 0,40 |
| Soffitta | 0,20 - 0,35 |
Coefficiente di piano:
| Piano | Coefficiente |
|---|---|
| Seminterrato | 0,75 - 0,85 |
| Piano terra | 0,85 - 0,95 |
| 1° piano | 0,95 - 1,00 |
| Piani intermedi | 1,00 |
| Ultimo piano | 0,95 - 1,05 |
| Attico | 1,00 - 1,10 |
Coefficiente di orientamento:
| Esposizione | Coefficiente |
|---|---|
| Nord | 0,90 - 0,95 |
| Est | 0,95 - 1,00 |
| Sud | 1,00 - 1,05 |
| Ovest | 0,95 - 1,00 |
Coefficiente di luminosità:
| Condizione | Coefficiente |
|---|---|
| Scarsa luminosità | 0,90 |
| Media luminosità | 1,00 |
| Buona luminosità | 1,05 |
| Ottima luminosità | 1,10 |
La Formula di Calcolo#
La formula base è:
Valore virtuale = Superficie × Coeff. destinazione × Coeff. piano ×
Coeff. orientamento × Coeff. luminosità × Altri coeff.
I millesimi si ottengono poi rapportando il valore virtuale di ogni unità al totale:
Millesimi unità = (Valore virtuale unità / Somma valori virtuali) × 1.000
Esempio di Calcolo#
Consideriamo un appartamento con queste caratteristiche:
- Superficie: 80 mq
- Piano: 3° (intermedio)
- Esposizione: Sud-Est
- Luminosità: Buona
Calcolo:
- Superficie: 80 mq
- Coeff. destinazione: 1,00
- Coeff. piano: 1,00
- Coeff. orientamento: 1,02 (media sud-est)
- Coeff. luminosità: 1,05
Valore virtuale = 80 × 1,00 × 1,00 × 1,02 × 1,05 = 85,68
Se la somma dei valori virtuali del condominio è 856,8, i millesimi saranno: (85,68 / 856,8) × 1.000 = 100 millesimi
Nota tecnica
I coefficienti indicati sono valori medi di riferimento. Il tecnico incaricato può adattarli alle specifiche caratteristiche dell'edificio, purché motivando le scelte nella relazione tecnica.
Chi Può Redigere le Tabelle Millesimali#
La redazione delle tabelle millesimali deve essere affidata a un professionista abilitato:
- Geometri
- Ingegneri
- Architetti
- Periti industriali (settore edile)
Cosa Include l'Incarico#
Il professionista deve:
- Effettuare un sopralluogo di tutte le unità
- Rilevare le misure e le caratteristiche
- Applicare i coefficienti correttivi
- Redigere una relazione tecnica che giustifichi i calcoli
- Produrre le tabelle in formato standard
- Presentare il lavoro in assemblea (facoltativo ma consigliato)
Quanto Costa Far Fare le Tabelle Millesimali#
I costi variano in base a:
- Numero di unità immobiliari
- Complessità dell'edificio
- Numero di tabelle da redigere
- Zona geografica
Range indicativi:
| Dimensione condominio | Costo indicativo |
|---|---|
| Piccolo (fino a 10 unità) | € 1.500 - 2.500 |
| Medio (11-30 unità) | € 2.500 - 4.500 |
| Grande (31-50 unità) | € 4.500 - 7.000 |
| Molto grande (oltre 50 unità) | € 7.000 - 15.000 |
A questi vanno aggiunti eventuali diritti di segreteria per il deposito.
Come si Approvano le Tabelle Millesimali#
Tabelle Contrattuali#
Le tabelle si dicono contrattuali quando:
- Sono predisposte dal costruttore
- Sono accettate negli atti di compravendita
- Vincolano tutti i successivi acquirenti
Le tabelle contrattuali possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini.
Tabelle Assembleari#
Le tabelle assembleari sono approvate dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2 c.c.:
Prima convocazione:
- Maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi
Seconda convocazione:
- Maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi
Attenzione
Le tabelle assembleari non possono prevedere criteri di riparto diversi da quelli legali (es. non possono escludere arbitrariamente alcune unità dalle spese). Per derogare ai criteri legali serve sempre l'unanimità.
Tabelle Giudiziali#
Se i condomini non riescono a trovare un accordo, le tabelle possono essere stabilite dal giudice su ricorso di uno o più condomini. In questo caso:
- Il giudice nomina un CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio)
- Il CTU redige le tabelle secondo criteri tecnici
- Il giudice le approva con sentenza
- Le tabelle diventano vincolanti per tutti
Quando si Possono Revisionare le Tabelle Millesimali#
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. prevede due casi di revisione:
1. Errore#
Quando c'è un errore nelle tabelle originarie:
- Errore di calcolo
- Errore nelle misurazioni
- Omissione di unità immobiliari
- Errore nei coefficienti applicati
La revisione per errore può essere richiesta anche da un solo condomino e richiede la maggioranza qualificata (500/1000).
2. Mutate Condizioni dell'Edificio#
Quando le condizioni dell'edificio sono cambiate in modo significativo:
- Sopraelevazioni
- Incremento di superfici (es. chiusura terrazzo)
- Cambio di destinazione d'uso
- Divisione o accorpamento di unità
- Innovazioni che alterano il godimento delle parti comuni
In questo caso, la revisione può essere deliberata con la maggioranza qualificata (500/1000).
Quando NON si possono revisionare#
Le tabelle non possono essere revisionate per:
- Mutamenti nel valore di mercato degli immobili
- Cambiamenti estetici o di rifinitura
- Installazione di impianti individuali
- Variazioni nel numero di occupanti
Caso particolare: unanimità
Se le tabelle contengono clausole che derogano ai criteri legali (es. esclusione di alcune unità da certe spese), qualsiasi modifica richiede sempre l'unanimità, anche in caso di errore.
Procedura per la Revisione delle Tabelle#
Step 1: Verifica della necessità#
Prima di avviare la procedura, verifica se ricorrono i presupposti:
- C'è un errore documentabile?
- Sono intervenute modifiche strutturali?
- La revisione è economicamente conveniente?
Step 2: Incarico al tecnico#
Affida l'incarico a un professionista che:
- Verifichi le tabelle esistenti
- Quantifichi gli errori o le variazioni
- Rediga nuove tabelle con relazione comparativa
Step 3: Convocazione assemblea#
L'amministratore convoca l'assemblea con all'ordine del giorno:
- Esame delle nuove tabelle millesimali
- Approvazione della revisione
- Ripartizione delle spese di redazione
Step 4: Approvazione#
L'assemblea delibera con la maggioranza prevista:
- 500 millesimi degli intervenuti
- Oppure unanimità se si modificano criteri convenzionali
Step 5: Comunicazione e registrazione#
Le nuove tabelle devono essere:
- Comunicate a tutti i condomini
- Annotate nel registro di anagrafe condominiale
- Utilizzate dalla prima gestione successiva
Contenziosi Frequenti sulle Tabelle Millesimali#
La Cassazione dice che...#
La giurisprudenza ha chiarito molti punti controversi:
Cass. SS.UU. n. 18477/2010:
Le tabelle millesimali non hanno natura negoziale ma servono solo a esprimere in termini aritmetici il rapporto di valore tra le unità.
Cass. n. 10937/2016:
L'errore che legittima la revisione deve essere "obiettivamente verificabile" e non può derivare da valutazioni discrezionali del tecnico.
Cass. n. 4844/2019:
La sopraelevazione comporta sempre la revisione delle tabelle, anche se autorizzata dall'assemblea.
Errori da evitare#
-
Non confondere millesimi con valore di mercato: i millesimi non cambiano se il mercato immobiliare sale o scende
-
Non modificare unilateralmente le tabelle: l'amministratore non può "aggiustare" le tabelle di sua iniziativa
-
Non ignorare i termini di impugnazione: le delibere sulle tabelle possono essere impugnate entro 30 giorni
-
Non applicare tabelle non approvate: le tabelle devono essere formalmente approvate, non basta l'uso di fatto
Software per la Gestione delle Tabelle Millesimali#
La gestione manuale delle tabelle millesimali è complessa e soggetta a errori. Un software gestionale moderno può:
Funzionalità essenziali#
- Archivio tabelle: conservazione di tutte le tabelle in formato digitale
- Calcolo automatico: applicazione dei millesimi a ogni spesa
- Simulazioni: previsione dell'impatto di modifiche
- Storico: tracciamento delle variazioni nel tempo
- Report: generazione di documenti per l'assemblea
I vantaggi della digitalizzazione#
| Gestione manuale | Gestione digitale |
|---|---|
| Calcoli su Excel (errori frequenti) | Calcoli automatici garantiti |
| Ricerca tabelle cartacee | Archivio digitale immediato |
| Aggiornamenti manuali | Aggiornamenti in tempo reale |
| Nessuna verifica | Alert su incongruenze |
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Richiedi accesso prioritarioFAQ sulle Tabelle Millesimali#
Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Tecnicamente no, ma sono indispensabili per una corretta gestione. Senza tabelle, le spese si ripartiscono in parti uguali (art. 1101 c.c.), il che è quasi sempre iniquo. Di fatto, ogni condominio strutturato deve avere le tabelle.
Chi paga le spese per la redazione delle tabelle?
Le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (tabella A). Se la revisione è richiesta per errore imputabile al tecnico originario, si può agire contro di lui per il risarcimento.
Quanto tempo serve per redigere nuove tabelle?
Dipende dalle dimensioni del condominio. In media: 2-4 settimane per il rilievo e i calcoli, più i tempi per l'approvazione assembleare. In totale, 1-3 mesi.
Un condomino può rifiutare l'accesso per il rilievo?
No, il condomino è tenuto a consentire l'accesso al tecnico incaricato per le misurazioni. In caso di rifiuto, si può ricorrere al giudice per un provvedimento coattivo.
Le tabelle millesimali si possono arrotondare?
Sì, si arrotonda solitamente all'intero più vicino. L'importante è che la somma di tutti i millesimi sia esattamente 1.000. Eventuali differenze da arrotondamento si compensano sulle unità più grandi.
Box e cantine hanno millesimi?
Sì, anche box e cantine hanno millesimi di proprietà (tabella A). Partecipano quindi alle spese generali. Per scale e ascensore, la loro posizione (piano) determina la quota.
Conclusioni#
Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale per la gestione equa del condominio. Comprenderne il funzionamento è essenziale per:
- Ripartire correttamente le spese tra i condomini
- Prevenire contenziosi legati a errori di calcolo
- Sapere quando è necessaria una revisione
- Gestire le assemblee con cognizione di causa
I punti chiave da ricordare:
- Esistono diverse tabelle per diversi tipi di spesa
- Il calcolo richiede competenze tecniche specifiche
- Le tabelle si possono revisionare solo per errore o mutate condizioni
- La revisione richiede la maggioranza qualificata (500/1000)
- Le tabelle contrattuali richiedono l'unanimità per essere modificate
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Inizia la prova gratuitaQuesta guida viene aggiornata regolarmente. Ultimo aggiornamento: Gennaio 2025.