"Chi paga questa spesa?" È la domanda che ogni amministratore di condominio si sente rivolgere decine di volte. La ripartizione delle spese condominiali è uno dei temi più delicati e fonte di maggiori controversie nella vita condominiale.
Capire come funzionano i criteri di ripartizione non è solo una questione tecnica: è fondamentale per prevenire conflitti, rispondere con competenza ai condomini e gestire correttamente la contabilità.
Cosa troverai in questa guida
Una panoramica completa dei criteri di ripartizione, dalla normativa di base ai casi particolari. Con tabelle riepilogative, esempi pratici e risposte alle domande più frequenti.
Il Principio Base: l'Art. 1123 del Codice Civile#
L'articolo 1123 del Codice Civile stabilisce il principio fondamentale:
"Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione."
In sintesi: ogni condomino paga in proporzione ai millesimi di proprietà, a meno che:
- La legge preveda un criterio diverso (es. scale)
- Il regolamento condominiale stabilisca criteri specifici
- L'assemblea abbia deliberato diversamente (con unanimità per deroghe ai criteri legali)
I tre criteri dell'art. 1123#
Il Codice Civile prevede tre criteri di ripartizione:
| Comma | Criterio | Quando si applica |
|---|---|---|
| 1° comma | Proporzionale (millesimi) | Spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni |
| 2° comma | In base all'uso | Cose destinate a servire i condomini in misura diversa |
| 3° comma | Separato | Parti comuni che servono solo alcuni condomini |
Esempio pratico
Un condominio con due scale: la scala A serve le unità 1-10, la scala B serve le unità 11-20. Le spese di manutenzione della scala A sono a carico solo dei condomini 1-10 (3° comma art. 1123).
Tabella Riepilogativa: Chi Paga Cosa#
Ecco una tabella sintetica dei principali criteri di ripartizione:
| Tipo di spesa | Criterio di ripartizione | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Amministrazione generale | Millesimi proprietà | Art. 1123 c. 1 |
| Assicurazione fabbricato | Millesimi proprietà | Art. 1123 c. 1 |
| Facciata | Millesimi proprietà | Art. 1123 c. 1 |
| Tetto | Millesimi proprietà (o sottostanti) | Art. 1123 c. 1 / 1126 |
| Fondamenta | Millesimi proprietà | Art. 1123 c. 1 |
| Scale e ascensore | 50% millesimi + 50% altezza | Art. 1124 |
| Cortile/giardino | Millesimi (o uso) | Art. 1123 c. 1-2 |
| Riscaldamento centralizzato | Millesimi volumetrici + consumo | D.Lgs. 102/2014 |
| Acqua | Millesimi (o consumo individuale) | Art. 1123 c. 2 |
| Portineria | Millesimi (o utenti servizio) | Art. 1123 c. 2-3 |
| Lastrico solare uso esclusivo | 1/3 utente + 2/3 sottostanti | Art. 1126 |
Scale e Ascensore: il Criterio dell'Art. 1124#
La ripartizione delle spese di scale e ascensore è disciplinata dall'art. 1124 c.c., che prevede un criterio misto:
Come funziona#
Le spese si dividono in due parti uguali:
- 50% in ragione dei millesimi di proprietà
- 50% in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo
Esempio di calcolo#
Condominio con 5 piani, spesa totale scale: € 1.000
Quota millesimi (50% = € 500):
| Unità | Millesimi | Quota |
|---|---|---|
| A (PT) | 200 | € 100 |
| B (1°) | 200 | € 100 |
| C (2°) | 200 | € 100 |
| D (3°) | 200 | € 100 |
| E (4°) | 200 | € 100 |
Quota altezza (50% = € 500):
| Piano | Coefficiente | Quota |
|---|---|---|
| Piano terra | 0 | € 0 |
| 1° piano | 1 | € 50 |
| 2° piano | 2 | € 100 |
| 3° piano | 3 | € 150 |
| 4° piano | 4 | € 200 |
Totale per unità:
| Unità | Quota mill. | Quota altezza | Totale |
|---|---|---|---|
| A (PT) | € 100 | € 0 | € 100 |
| B (1°) | € 100 | € 50 | € 150 |
| C (2°) | € 100 | € 100 | € 200 |
| D (3°) | € 100 | € 150 | € 250 |
| E (4°) | € 100 | € 200 | € 300 |
Attenzione al piano terra
Il piano terra partecipa solo alla quota millesimi. La quota altezza è zero perché non utilizza le scale per accedere alla propria unità. Tuttavia, partecipa alle spese perché le scale sono comunque parte comune dell'edificio.
Manutenzione ordinaria vs straordinaria#
Il criterio dell'art. 1124 si applica sia per:
- Manutenzione ordinaria (pulizia, lampadine, piccole riparazioni)
- Manutenzione straordinaria (rifacimento gradini, sostituzione ringhiere)
- Sostituzione ascensore
Cosa include la spesa "scale"#
Rientrano nelle spese scale:
- Pulizia scale e pianerottoli
- Illuminazione vano scala
- Manutenzione corrimano e ringhiere
- Riparazione gradini
- Tinteggiatura vano scala
- Finestre del vano scala
Non rientrano:
- Porte degli appartamenti
- Zerbini individuali
- Citofoni individuali
Lastrico Solare e Terrazze: Art. 1126#
Il lastrico solare è la copertura piana dell'edificio. Quando è ad uso esclusivo di un condomino, la ripartizione delle spese segue un criterio specifico.
Il criterio dell'art. 1126#
"Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."
In pratica:
- 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo
- 2/3 a carico dei condomini sottostanti, in proporzione ai millesimi
Esempio di calcolo#
Spesa rifacimento lastrico solare ad uso esclusivo: € 9.000
Il lastrico copre 4 appartamenti sottostanti con questi millesimi relativi:
| Appartamento | Millesimi (relativo ai sottostanti) |
|---|---|
| Interno 1 | 300 |
| Interno 2 | 250 |
| Interno 3 | 250 |
| Interno 4 | 200 |
| Totale | 1.000 |
Ripartizione:
- Quota utente esclusivo (1/3): € 3.000
- Quota condomini sottostanti (2/3): € 6.000
Dettaglio sottostanti:
| Appartamento | Millesimi | Quota |
|---|---|---|
| Interno 1 | 300 | € 1.800 |
| Interno 2 | 250 | € 1.500 |
| Interno 3 | 250 | € 1.500 |
| Interno 4 | 200 | € 1.200 |
Terrazza a livello vs lastrico solare
La terrazza a livello (calpestabile e con parapetto) è equiparata al lastrico solare se svolge anche funzione di copertura. Stesso criterio di ripartizione 1/3 + 2/3.
Infiltrazioni dal lastrico: chi paga?#
Se dal lastrico derivano danni per infiltrazioni, la responsabilità segue lo stesso criterio:
- 1/3 a carico dell'utente esclusivo
- 2/3 a carico dei condomini sottostanti
Tuttavia, se il danno è causato da negligenza dell'utente esclusivo (es. omessa manutenzione di scarichi), può essere chiamato a rispondere integralmente.
Riscaldamento Centralizzato#
La ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato è regolata dal D.Lgs. 102/2014, che ha introdotto l'obbligo di contabilizzazione individuale.
Il criterio attuale#
Le spese si dividono in:
| Quota | Percentuale | Criterio |
|---|---|---|
| Quota fissa | 30-50% | Millesimi riscaldamento (tabella C) |
| Quota variabile | 50-70% | Consumi effettivi individuali |
La percentuale esatta (30-50% fisso vs 50-70% variabile) è decisa dall'assemblea, nel rispetto della norma UNI 10200.
Cosa include la quota fissa#
La quota fissa copre:
- Dispersioni della rete di distribuzione
- Spese di gestione e manutenzione caldaia
- Costi del terzo responsabile
- Lettura e ripartizione contatori
Cosa copre la quota variabile#
La quota variabile corrisponde al calore effettivamente prelevato da ciascuna unità, misurato tramite:
- Contatori di calore diretti
- Ripartitori sui termosifoni
Attenzione
Chi distacca il proprio impianto dal riscaldamento centralizzato continua a pagare la quota fissa (dispersioni + manutenzione). Non può sottrarsi alle spese comuni.
Casi Particolari e Controversi#
Condominio parziale#
Si ha condominio parziale quando alcune parti comuni servono solo alcuni condomini:
- Scale diverse per corpi scala separati
- Cortili che servono solo alcuni edifici
- Impianti separati
In questi casi, le spese sono a carico solo dei condomini serviti (art. 1123, comma 3).
Box e cantine#
Box auto e cantine partecipano alle spese comuni?
| Tipo di spesa | Box/cantina paga? | Motivazione |
|---|---|---|
| Spese generali | Sì (millesimi ridotti) | Sono parte del condominio |
| Scale | Solo quota millesimi | Non usano le scale per salire |
| Ascensore | Dipende dall'uso | Se accessibili solo da scale, no |
| Riscaldamento | Solo se riscaldati | Altrimenti esclusi |
Negozi al piano terra#
I negozi con accesso indipendente dalla strada:
- Pagano le spese generali (facciata, tetto, assicurazione)
- Non pagano scale e ascensore se non li usano mai
- Pagano l'illuminazione delle parti comuni se ne beneficiano (es. insegna visibile dal cortile)
Proprietario vs inquilino#
La legge 392/1978 (Equo Canone) distingue:
| Spesa | A carico del... |
|---|---|
| Spese ordinarie | Inquilino |
| Spese straordinarie | Proprietario |
| Servizi comuni (portineria, pulizia) | Inquilino |
| Amministrazione | Proprietario |
| Assicurazione | Proprietario |
Consiglio pratico
Nel contratto di locazione, è utile specificare in dettaglio quali spese sono a carico dell'inquilino. Il condominio si rivolge comunque al proprietario, che poi recupera dall'inquilino.
Deroghe ai Criteri Legali#
I criteri di ripartizione previsti dalla legge possono essere modificati, ma con regole precise.
Deroghe nel regolamento contrattuale#
Il regolamento di condominio di natura contrattuale (predisposto dal costruttore e accettato da tutti) può stabilire criteri diversi:
- Esenzioni per determinate unità
- Coefficienti particolari
- Criteri forfettari
Queste deroghe vincolano tutti i condomini, anche i futuri acquirenti.
Deroghe per accordo unanime#
L'assemblea può modificare i criteri legali, ma serve sempre l'unanimità:
- Tutti i condomini presenti votano a favore
- Gli assenti ratificano per iscritto
Cosa NON si può derogare#
Alcune norme sono inderogabili anche con unanimità:
- L'obbligo di contribuire alle spese necessarie
- Il principio di proporzionalità (non si può addossare tutto a uno solo)
- I criteri per le innovazioni gravose (art. 1121 c.c.)
Errori Frequenti nella Ripartizione#
1. Applicare i millesimi sbagliati#
Ogni tipo di spesa ha la sua tabella:
- Tabella A per spese generali
- Tabella B per scale/ascensore
- Tabella C per riscaldamento
Applicare la tabella sbagliata genera riparti errati e possibili impugnazioni.
2. Escludere arbitrariamente alcune unità#
Solo la legge o l'unanimità possono escludere unità dalle spese. L'amministratore non può decidere autonomamente.
3. Confondere manutenzione ordinaria e straordinaria#
Il criterio di ripartizione è lo stesso (salvo eccezioni), ma la competenza decisionale è diversa:
- Ordinaria: amministratore autonomo
- Straordinaria: delibera assembleare
4. Ignorare l'art. 1124 per le scale#
Molti ripartiscono le scale solo per millesimi. Errore: il criterio misto (50% + 50% altezza) è obbligatorio.
5. Non considerare l'uso effettivo#
Il 2° comma dell'art. 1123 prevede la ripartizione in base all'uso. Ignorarlo può portare a riparti iniqui.
Come Gestire le Contestazioni#
Contestazione in assemblea#
Se un condomino contesta il riparto durante l'assemblea:
- Verbalizzare la contestazione
- Spiegare il criterio applicato
- Rimandare a verifica se il dubbio è fondato
- Procedere comunque al voto
Impugnazione della delibera#
Il condomino dissenziente può impugnare la delibera entro 30 giorni. Motivi tipici:
- Errata applicazione dei criteri
- Tabelle millesimali sbagliate
- Mancata verifica dei quorum
Mediazione e conciliazione#
Prima del giudizio, è obbligatorio il tentativo di mediazione (D.Lgs. 28/2010). La mediazione:
- Costa meno di una causa
- È più veloce
- Spesso porta a soluzioni condivise
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Richiedi accesso prioritarioFAQ sulla Ripartizione delle Spese#
Le spese di pulizia scale come si ripartiscono?
Le spese di pulizia scale rientrano nella manutenzione ordinaria delle scale e si ripartiscono secondo l'art. 1124 c.c.: 50% in base ai millesimi di proprietà e 50% in base all'altezza del piano.
Il proprietario di un box paga le spese delle scale?
Dipende. Se il box è accessibile solo dalle scale condominiali, paga secondo il criterio dell'art. 1124. Se ha accesso indipendente (es. rampa carrabile separata), può essere escluso dalla quota altezza, ma paga comunque la quota millesimi.
Chi paga la sostituzione dell'ascensore?
La sostituzione dell'ascensore segue lo stesso criterio della manutenzione (art. 1124): 50% millesimi + 50% altezza piano. È una spesa straordinaria che richiede delibera assembleare con maggioranza qualificata.
Un negozio con ingresso dalla strada paga le scale?
Se il negozio ha accesso esclusivo dalla strada e non utilizza mai le scale condominiali, può essere escluso dalle spese scale. Tuttavia, deve essere previsto nel regolamento o deliberato all'unanimità.
L'inquilino può partecipare all'assemblea?
L'inquilino può partecipare alle assemblee che riguardano le spese e le modalità di gestione dei servizi comuni (es. riscaldamento, portineria). Il voto spetta comunque al proprietario, salvo delega specifica.
È possibile ripartire le spese in parti uguali anziché per millesimi?
Solo con l'unanimità di tutti i condomini. La ripartizione in parti uguali deroga al criterio legale e quindi richiede il consenso di tutti. Una delibera a maggioranza sarebbe nulla.
Conclusioni#
La ripartizione delle spese condominiali segue regole precise che è fondamentale conoscere:
- Criterio base: millesimi di proprietà (art. 1123)
- Scale e ascensore: criterio misto 50% + 50% (art. 1124)
- Lastrici ad uso esclusivo: 1/3 utente + 2/3 sottostanti (art. 1126)
- Riscaldamento: quota fissa + quota variabile (D.Lgs. 102/2014)
- Deroghe: solo con regolamento contrattuale o unanimità
Applicare correttamente questi criteri previene contestazioni e garantisce equità tra i condomini.
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Inizia la prova gratuitaQuesta guida viene aggiornata regolarmente. Ultimo aggiornamento: Gennaio 2025.