L'assemblea condominiale online è diventata una realtà consolidata nel panorama italiano. Nata come necessità durante la pandemia, si è rivelata uno strumento pratico ed efficiente che molti condomini hanno scelto di mantenere.
Ma come organizzarla correttamente? Le delibere prese in videoconferenza sono valide? Quali piattaforme usare? Questa guida risponde a tutte le domande, dalla normativa alle best practice operative.
Cosa troverai in questa guida
La normativa aggiornata, le piattaforme migliori, come garantire la validità delle delibere, la gestione del verbale e tutti i consigli pratici per assemblee online efficaci.
Il Quadro Normativo#
La base legale#
L'assemblea condominiale in videoconferenza è espressamente prevista dall'art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, modificato dal D.L. 18/2020 (convertito in L. 27/2020):
"Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza."
Quando è possibile#
L'assemblea online è valida quando:
- Il regolamento la prevede espressamente, oppure
- Tutti i condomini hanno dato il consenso (anche prima dell'assemblea specifica)
Attenzione
Il "consenso di tutti i condomini" non significa che tutti debbano partecipare, ma che tutti devono aver accettato la modalità telematica. Può essere raccolto una tantum e vale per le assemblee successive.
Evoluzione normativa#
| Periodo | Normativa | Stato |
|---|---|---|
| Pre-2020 | Non prevista | Nessuna base legale |
| 2020 (emergenza COVID) | D.L. 18/2020 | Introdotta con consenso unanime |
| 2021-oggi | L. 27/2020 consolidata | Disciplina definitiva |
Assemblea mista (ibrida)#
È possibile organizzare assemblee ibride: alcuni condomini presenti fisicamente, altri collegati in videoconferenza. In questo caso:
- La sede fisica deve essere indicata nella convocazione
- I partecipanti online devono poter seguire e intervenire
- Il verbale deve specificare le modalità di partecipazione
Piattaforme per l'Assemblea Online#
Requisiti essenziali#
Una piattaforma idonea deve garantire:
- Identificazione certa dei partecipanti
- Audio/video di qualità sufficiente
- Possibilità di intervento per tutti
- Sistema di voto tracciabile
- Stabilità della connessione
- Accessibilità anche per utenti meno esperti
Le piattaforme più utilizzate#
| Piattaforma | Pro | Contro | Costo |
|---|---|---|---|
| Zoom | Facile, stabile, funzioni voto | Piano free limitato 40 min | Da €13,99/mese |
| Microsoft Teams | Integrato Office, sicuro | Richiede account Microsoft | Da €4/mese |
| Google Meet | Semplice, gratuito fino 60 min | Meno funzionalità | Da €5,75/mese |
| GoToMeeting | Professionale, affidabile | Costo più elevato | Da €12/mese |
| Skype | Gratuito, diffuso | Meno stabile con molti utenti | Gratuito |
Zoom: la scelta più comune#
Zoom si è affermato come standard de facto per diverse ragioni:
- Sala d'attesa: controllo ingressi per identificare i partecipanti
- Funzione sondaggi: voto rapido su delibere semplici
- Condivisione schermo: per mostrare documenti e bilanci
- Registrazione: con consenso, per la redazione del verbale
- Breakout rooms: per discussioni separate (commissioni)
Consiglio pratico
Investi in un piano a pagamento. Il limite di 40 minuti della versione gratuita è incompatibile con la maggior parte delle assemblee condominiali, che spesso durano 1-2 ore.
Come Organizzare l'Assemblea Online#
Step 1: Verifica del consenso#
Prima di convocare in modalità telematica, assicurati di avere:
Opzione A: Clausola nel regolamento condominiale che prevede la possibilità
Opzione B: Consenso scritto di tutti i condomini, che può essere:
- Raccolto con circolare e firma
- Deliberato in assemblea precedente (all'unanimità)
- Inserito nei verbali precedenti
Step 2: Convocazione#
L'avviso di convocazione deve contenere, oltre agli elementi standard:
- Modalità: indicazione che l'assemblea si svolge in videoconferenza
- Piattaforma: nome del software utilizzato
- Link di accesso: URL per collegarsi
- Credenziali: eventuale password o codice meeting
- Istruzioni: guida rapida per chi non è pratico
- Contatto assistenza: numero/email per problemi tecnici
- Orario test: eventuale sessione di prova
Modello convocazione#
AVVISO DI CONVOCAZIONE ASSEMBLEA IN VIDEOCONFERENZA
Si comunica che l'assemblea ordinaria del Condominio [Nome] si terrà in modalità telematica il giorno [data] alle ore [ora] in prima convocazione e, occorrendo, il giorno [data] alle ore [ora] in seconda convocazione.
Modalità di svolgimento: L'assemblea si svolgerà in videoconferenza mediante la piattaforma [Zoom/Teams/etc.]
Link di accesso: [URL] ID riunione: [numero] Password: [codice]
Si prega di collegarsi 10 minuti prima dell'orario previsto per le verifiche tecniche. Per assistenza tecnica contattare: [email/telefono]
ORDINE DEL GIORNO: [...]
Step 3: Preparazione tecnica#
Prima dell'assemblea:
- Testare la piattaforma con un collegamento di prova
- Verificare connessione internet (meglio cablata)
- Preparare documenti da condividere (bilanci, preventivi)
- Attivare la sala d'attesa per identificare i partecipanti
- Predisporre il sistema di voto (sondaggi o altro)
- Preparare foglio presenze digitale
Step 4: Durante l'assemblea#
Apertura:
- Ammettere i partecipanti dalla sala d'attesa
- Verificare l'identità (nome visualizzato = nome reale)
- Registrare presenze e deleghe
- Verificare quorum costitutivo
- Nominare presidente e segretario
- Chiedere consenso alla registrazione (se prevista)
Svolgimento:
- Rispettare l'ordine del giorno
- Dare la parola in modo ordinato (funzione "alza la mano")
- Per ogni votazione, chiamare i condomini uno per uno
- Verbalizzare i risultati in tempo reale
Chiusura:
- Riepilogare le delibere prese
- Comunicare le prossime scadenze
- Ringraziare e chiudere la sessione
La funzione 'alza la mano'
Tutte le principali piattaforme hanno una funzione per "alzare la mano" virtualmente. Usala per gestire gli interventi in modo ordinato e democratico.
Validità delle Delibere Online#
Requisiti di validità#
Le delibere prese in videoconferenza sono pienamente valide se:
- È stato raccolto il consenso alla modalità telematica
- La convocazione è regolare (termini, contenuto)
- I partecipanti sono stati identificati
- Tutti hanno potuto intervenire e votare
- I quorum sono stati rispettati
- Il verbale è stato redatto correttamente
Cosa può invalidare una delibera online#
Motivi specifici per assemblee telematiche:
- Mancato consenso di tutti i condomini alla modalità
- Impossibilità tecnica di partecipazione per alcuni
- Impossibilità di identificare i partecipanti
- Mancata possibilità di intervenire nella discussione
- Sistema di voto non tracciabile
Motivi generali (come assemblee in presenza):
- Quorum non raggiunto
- Convocazione irregolare
- Votazione su argomenti fuori ordine del giorno
La giurisprudenza#
Le prime sentenze post-2020 hanno confermato la validità delle assemblee online, purché:
"Sia garantita la possibilità per tutti i condomini di seguire la discussione, di intervenire e di esprimere il proprio voto in modo verificabile" (Trib. Milano, 2021)
Il Verbale dell'Assemblea Online#
Elementi aggiuntivi#
Oltre agli elementi standard, il verbale dell'assemblea online deve riportare:
- Modalità telematica: indicazione che l'assemblea si è svolta in videoconferenza
- Piattaforma utilizzata: nome del software
- Identificazione partecipanti: come sono stati identificati
- Consenso registrazione: se l'assemblea è stata registrata
- Eventuali problemi tecnici: disconnessioni, difficoltà audio/video
- Modalità di voto: come si è proceduto alle votazioni
Modello di apertura verbale online#
VERBALE DI ASSEMBLEA IN VIDEOCONFERENZA
L'anno [anno], il giorno [data] alle ore [ora], si è riunita in modalità telematica l'assemblea dei condomini del Condominio [Nome], convocata con avviso del [data convocazione].
L'assemblea si svolge mediante la piattaforma [Zoom/Teams/etc.] ai sensi dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., previo consenso di tutti i condomini acquisito con [circolare del .../delibera del...].
I partecipanti sono stati identificati mediante verifica del nome visualizzato e, ove richiesto, esibizione di documento di identità in video.
[Con il consenso di tutti i presenti, l'assemblea viene registrata ai soli fini della corretta verbalizzazione / L'assemblea non viene registrata].
Risultano collegati i seguenti condomini: [...]
Firma del verbale#
Il verbale dell'assemblea online può essere firmato:
- In presenza: se presidente e segretario si incontrano successivamente
- Digitalmente: con firma digitale qualificata
- Per accettazione: inviando il verbale e raccogliendo conferme via email/PEC
Importante
La firma digitale "semplice" (es. firma scansionata) ha valore probatorio ridotto. Per la massima tutela, usa la firma digitale qualificata o la firma autografa.
Best Practice per Assemblee Online Efficaci#
Prima dell'assemblea#
- Invia documentazione in anticipo: bilanci, preventivi, relazioni
- Offri una sessione di test: per chi non è pratico
- Verifica le deleghe: raccogli prima le deleghe via email/PEC
- Prepara presentazioni: slide chiare per illustrare i punti
- Testa la connessione: usa connessione cablata se possibile
Durante l'assemblea#
- Silenzia i microfoni di default per evitare rumori di fondo
- Usa la chat per domande non urgenti
- Registra (con consenso) per la verbalizzazione
- Fai pause se l'assemblea è lunga (ogni 45-60 minuti)
- Riepilogo visivo delle votazioni sullo schermo condiviso
Per le votazioni#
- Chiama i condomini uno per uno per le votazioni importanti
- Usa i sondaggi integrati per votazioni semplici
- Verbalizza in tempo reale i risultati
- Concedi tempo per esprimere il voto (non tutti sono veloci)
Gestione dei problemi tecnici#
| Problema | Soluzione |
|---|---|
| Condomino non riesce a collegarsi | Assistenza telefonica + eventuale delega |
| Disconnessione durante votazione | Richiamata + ripetizione voto se necessario |
| Audio non funziona | Passare a solo video + chat o telefono |
| Piattaforma si blocca | Piano B: altra piattaforma o rinvio |
Vantaggi e Svantaggi dell'Assemblea Online#
Vantaggi#
- Maggiore partecipazione: chi lavora fuori città o ha difficoltà di spostamento può partecipare
- Risparmio tempo: niente spostamenti
- Risparmio costi: niente affitto sala
- Documentazione: possibilità di registrare
- Puntualità: si inizia e si finisce più facilmente in orario
- Inclusività: più facile per anziani con mobilità ridotta (se assistiti)
Svantaggi#
- Digital divide: non tutti sono pratici di tecnologia
- Meno interazione: difficile il confronto informale
- Problemi tecnici: connessione, audio, video
- Identificazione: più complessa rispetto alla presenza
- Tensioni: più difficile gestire conflitti accesi
- Concentrazione: più facile distrarsi
Quando preferire l'online#
- Assemblee ordinarie di routine
- Condomini con molti proprietari non residenti
- Bilanci semplici senza contestazioni prevedibili
- Delibere urgenti in periodi particolari
Quando preferire la presenza#
- Assemblee con conflitti prevedibili
- Delibere straordinarie importanti
- Prima assemblea di un nuovo amministratore
- Temi complessi che richiedono discussione approfondita
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Richiedi accesso prioritarioFAQ sull'Assemblea Condominiale Online#
È obbligatorio il consenso di tutti i condomini?
Sì, la norma richiede il "consenso di tutti i condomini" per lo svolgimento in videoconferenza, a meno che il regolamento non lo preveda espressamente. Il consenso può essere raccolto una volta e vale per le assemblee successive.
Un condomino può opporsi all'assemblea online?
Sì, finché non c'è il consenso di tutti, anche un solo condomino può opporsi. In questo caso, l'assemblea dovrà svolgersi in presenza (o in modalità mista, se il dissenziente accetta).
Le delibere online hanno lo stesso valore di quelle in presenza?
Sì, se tutti i requisiti sono rispettati (consenso, convocazione, identificazione, possibilità di intervento, quorum), le delibere hanno piena validità legale.
Posso registrare l'assemblea?
Solo con il consenso di tutti i partecipanti. La registrazione senza consenso può avere rilevanza anche penale. Chiedi sempre all'inizio e annota il consenso nel verbale.
Come gestisco le deleghe in un'assemblea online?
Le deleghe devono essere raccolte prima dell'assemblea (via email, PEC o consegna fisica). Il delegato comunica di avere la delega all'inizio, l'amministratore verifica e annota nel verbale.
Cosa succede se un condomino si disconnette durante una votazione?
Se la disconnessione è momentanea, si attende il ricollegamento. Se non si ricollega, il suo voto non viene conteggiato per quella specifica delibera. Annotare l'evento nel verbale.
Conclusioni#
L'assemblea condominiale online è uno strumento ormai consolidato e legalmente riconosciuto. I punti chiave:
- Base legale: art. 66, comma 3, disp. att. c.c.
- Consenso obbligatorio: di tutti i condomini (o previsione regolamentare)
- Piattaforme: scegliere software affidabili con funzioni di identificazione e voto
- Convocazione: deve includere link, credenziali e istruzioni
- Verbale: elementi aggiuntivi specifici per la modalità telematica
- Validità: piena, se rispettati tutti i requisiti
L'esperienza post-pandemia ha dimostrato che le assemblee online possono aumentare significativamente la partecipazione e semplificare la gestione condominiale. La chiave è una buona organizzazione e l'uso degli strumenti giusti.
Assemblee più facili, online e offline
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Inizia la prova gratuitaQuesta guida viene aggiornata regolarmente. Ultimo aggiornamento: Gennaio 2025.